Frazionamento e Fusione di unità immobiliari

I lavori di frazionamento e accorpamento di immobili sono un genere di interventi molto richiesti in caso di successioni ereditarie e/o acquisizioni di grandi immobili.

Il frazionamento può essere di un terreno, di un immobile o di un singolo appartamento, frazionare un appartamento vuol dire dividere in uno o più unità immobiliari una già esistente permettendo cosi' di aumentare il numero delle unità immobiliari.

La procedura della fusione è il contrario del frazionamento, infatti a differenza del frazionare, unire o fondere un appartamento vuol dire creare da una unità immobiliare un'altra unica, ad esempio con l'apertura di una porta tra due appartamenti confinanti.

Sia frazionamento che fusione necessitano però di un adeguato titolo abilitativo rilasciato dal comune, essi erano infatti considerati a tutti gli effetti degli interventi di ristrutturazione pesante, in poche parole, era necessario il rilascio del permesso di costruire e il pagamento dei relativi oneri al comune.
Ad oggi, con il Decreto Sblocca Italia, sono diventati interventi di manutenzione straordinaria, per iniziare tali lavori è infatti sufficiente una C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e nessun onero economico da pagare, ma rimane obbligatorio o ancor meglio necessario l'intervento di un tecnico abilitato (geometra) che tramite relazione tecnica asseverata certifichi che tali lavori siano aderenti alle leggi vigenti.

Il costo di tali lavori comprende quindi la presentazione di una CILA, tali prezzi sono cosi' composti:
-diritti di istruttoria al comune: 251,24 euro
-eventuali sanzioni per interventi in corso d opera (333,33 euro) o per interventi già eseguiti (1000,00 euro)
-saldo tecnico abilitato

Infine oltre ad essere consigliabile comunicare il fine lavori, è obbligatorio effettuare l'aggiornamento della planimetria catastale, poiché tali interventi implicano un cambiamento nella rendita, della consistenza e la creazione di nuovi subalterni e la soppressione del precedente o viceversa nel caso di fusione di due unità immobiliari.

C.I.L.A. IN SANATORIA - Sanzioni

Per "CILA in sanatoria" si intende la presentazione della Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), quando le relative opere ammesse sono già state ultimate.
Nonostante l'entrata in vigore del Decreto "Scia 2", la procedura inerente alla Cila in sanatoria è rimasta invariata, ed la mancata presentazione di tale comunicazione comporta la sanzione di 1.000,00 € oltre a 251,24 € di diritti di segreteria per deposito progetto, se invece viene effettuata mentre l'intervento è in corso d'esecuzione tale sanzione viene ridotta di due terzi (666,67 €), pertanto il versamento della sanzione è pari a 333,33 €.

La CILA in sanatoria è dunque un progetto di lavori di manutenzione straordinaria già eseguiti o in corso d'esecuzione, essa divenne molto diffusa e richiesta quando con il Decreto legge n°78 art.19 del maggio del 2010 divenne obbligatoria la conformità dello stato di fatto con le planimetrie e i dati catastali presenti in catasto.
La CILA in sanatoria va presentata e regolarizzata prima al comune e poi al catasto con le relative modifiche della planimetria, essa deve essere quindi elaborata da un tecnico abilitato (geometra) che presenterà la Cila in sanatoria completa di:

-copia documento di identità di avente diritto
-atto di proprietà
-progetto e/o condono originario dell'opera
-visura e planimetria catastale
-progetto ante/post operam firmato da un tecnico abilitato
-relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato
-documentazione fotografica dello stato attuale

Quando e chi può fare la richiesta?

La richiesta la può fare il proprietario o chi abbia titolo dell'immobile, quando si vogliono eseguire interventi di manutenzione straordinaria come ad esempio spostamento di pareti o di porte interne, affinche tali interventi non riguardino parti strutturali dell'edificio.

Terminati i lavori è opportuno che si comunichi all'ufficio tecnico la data di ultimazione lavori allegando un certificato di collaudo che attesti la conformità dell'opera a firma del direttore dei lavori.

I costi sono di 251,24 € salvo sanzioni e il pagamento di essi e/o dell'eventuali sanzioni viene effettuata tramite il canale telematico del SUET.

Per ulteriori informazioni e chiarimenti in merito non esitare a contattarmi al numero: 393/0271603

Accatastamento Fabbricati - DOCFA

Cos'è ?

L'accatastamento fabbricati è un processo burocratico necessario per poter censire (ovvero attribuire classe e categoria) ad un immobile urbano, sia di nuova costruzione sia sottoposto a modifiche;
Per "modifiche" si intendono:
-Modifica della sagoma dell'immobile;
-Cambio di destinazione d'uso (agricolo, industriale, commerciale, residenziale);
-Fusione con altre costruzioni;
-Cambio d'indirizzo;
-Modifiche degli spazi interni.

A cosa serve?

L' accatastamento identifica i dati di base e la rendita fiscale di un immobile, è un documento utile non solo per permettere all'Agenzia delle Entrate di procedere al calcolo delle tariffe d'estimo, ma anche per la richiesta del certificato di abitabilità e di agibilità di un fabbricato; è, infatti, una pratica obbligatoria.

Come si fa?

Ci si può rivolgere all'ufficio del catasto del proprio comune (oppure, più semplicemente, rivolgersi ad un tecnico abilitato) per verificare l'effettiva iscrizione dell'immobile; se non fosse censito, occorre rivolgersi ad un tecnico abilitato (come, ad esempio, un geometra), che si occuperà dello svolgimento della pratica, effettuando anche un sopralluogo.
Le pratiche per l'accatastamento di un fabbricato vengono effettuate in diverse fasi:
-Redazione della planimetria delle unità immobiliari
-Compilazione di una serie di modelli, mediante un programma ministeriale denominato DOCFA (Documento Catasto Fabbricati)
-Nel caso di nuova costruzione bisognerà invece svolgere la pratica al Catasto Terreni seguendo uno schema di tipo mappale.

Cos'è il DOCFA?

Il DOCFA è un programma informatico messo a disposizione dall'Agenzia del Territorio per ingegneri, periti e geometri per le compilazioni delle denunce di variazione e accatastamento delle unità immobiliari censite o ancora da censire.
Bisogna però disporre di alcuni documenti per poter presentare un Docfa: dati catastali dell'immobile e relativa destinazione d'uso, la data e il numero di protocollo dell'ultima pratica edilizia depositata, atto di compravendita, copia documento d'identità e codice fiscale del proprietario.

La variazione catastale fabbricati DOCFA è necessaria per le unità immobiliari già accatastate ma per le quali è intervenuto:

- il cambio di destinazione d'uso

- modifiche e variazioni nella distribuzione interna dei vani 

- la fusione con altre unità immobiliari o divisione delle stessa

- variazione toponomastica dell'unità immobiliare

Per qualsiasi informazione aggiuntiva e ulteriori chiarimenti contattarmi al numero: 393/0271603

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.)

Cos'è e a cosa serve?

La C.I.L.A. (Comunicazione di inizio lavori asseverata) è una pratica amministrativa fondamentale per comunicare l'inizio dei lavori per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria, come, per esempio, una ristrutturazione che comporta la possibile apertura o chiusura di porte interne, lo spostamento di pareti interne o il frazionamento (o unione) di più unità immobiliari, sempre senza modificare elementi esterni e strutturali.

Come si fa?

La C.I.L.A. deve essere redatta da un tecnico abilitato che deve redigere i disegni di progetto e l'opportuna asseverazione per dichiarare se gli interventi rientrano tra quelli ricadenti nella C.I.L.A. e se rispettano tutte le relative normative. Essa deve essere presentata prima dell'inizio dei lavori che, a loro volta, possono iniziare anche il giorno stesso della consegna di tutta la documentazione.
La C.I.L.A. va consegnata dal committente allo sportello unico dell'edilizia del proprio comune ma è preferibile che venga consegnata direttamente dal tecnico incaricato, questo perchè molto spesso in alcuni uffici è prassi visionare la pratica con il tecnico del comune prima di depositarla e presentarla definitivamente allo sportello.

Cosa occorre?

Per far si che la documentazione sia completa bisogna presentare:

-La documentazione firmata dal progettista e dal committente
-Documentazione catastale
-Gli elaborati grafici ante e post operam
-Atto di proprietà
-Dati dell'impresa e DURC
-Relazione tecnica asseverata
Quest'ultima spiega perchè la C.I.L.A. sia asseverata; deve essere redatta dal tecnico abilitato ed è necessaria per garantire la coerenza con le norme edilizie vigenti ed accerta che i lavori da eseguire non prevedano il rilascio di un titolo abilitativo e che non comprendano modifiche strutturali.

Quanto costa?

Gli unici costi che prevede la C.I.L.A. sono quelli che riguardano il pagamento del tecnico competente, e i diritti dovuti al comune pari ad euro 251,24.


-Per ulteriori chiarimenti ed informazioni in merito contattaci al numero 393/0271603