Affrancazione (Piani di Zona)

Cos’è?

E’ la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale. Acquistando un appartamento in un piano di zona di Roma si usufruisce di agevolazioni di natura economica, ma bisogna sapere che tali costi legati alle agevolazioni sono stati, a suo tempo, sostenuti dal Comune o dalla Regione, il motivo di tale operazione era di dare a tutti la possibilità di poter acquistare una casa propria.
Lo sconto sul prezzo di acquisto non riguarda solo il primo compratore, pertanto, al momento della vendita ci sono due possibilità:

• Vendere la casa allo stesso prezzo agevolato
• Vendere la casa al prezzo di mercato, ma in questo caso è necessario appunto “affrancarsi” dal vincolo versando una somma al Comune in funzione della superficie dell’appartamento.

Cosa occorre per fare la richiesta di affrancazione?

Occorre che:

- il richiedente sia l’attuale proprietario dell’immobile
- siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento

Quali sono i documenti necessari per chiedere l’affrancazione e la sua procedura?

Il proprietario dell’immobile dovrà presentare istanza presso la U.O. Edilizia Sociale del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica, scaricando online l’apposito modulo o ritirandolo di persona presso la U.O. stessa.

La documentazione necessaria è la seguente:
- Copia integrale del diritto di proprietà dell’immobile;
- Visura catastale storica e planimetria catastale dell’immobile;
- Copia integrale del Regolamento di Condominio e delle Tabelle millesimali di proprietà generale
- Copia del documento di identità e del codice fiscale del proprietario o del legale rappresentante (se    persona giuridica)
- Partita IVA (se persona giuridica)
- Dichiarazione in ordine alla capacità a contrarre con la pubblica amministrazione.

I costi: 

Al termine dell’istruttoria verrà comunicato l’ammontare che deve essere versato in un’unica soluzione prima della stipula della convenzione (ovvero al momento in cui viene comunicato) per liberare l’immobile dal vincolo di prezzo massimo di cessione e immetterlo sul libero mercato.

Gli immobili di natura non residenziale possono essere affrancati?

No, poiché le disposizioni prevedono l’inserimento (in ambito convenzionale) di criteri per la “determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione nonché per la determinazione del prezzo di cessione” solo relativamente agli alloggi.

Cambio Destinazione d'Uso

Cos’è

Per destinazione d’uso, in urbanistica si intende l‘insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio; il Testo Unico dell’edilizia (art. 23/ter) individua 5 diverse categorie funzionali:
- Residenziale
- Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale

Un esempio di cambio di destinazione d’uso potrebbe essere la trasformazione di abitazione in uffici a piano terra.

Come procedere

Accertarsi, per prima cosa, che il PRG (Piano Regolatore Generale) di quella determinata area consente un cambio di destinazione d’uso (in alcune aree potrebbe non essere permesso); nel caso in cui il Vostro Comune non disponga (anche momentaneamente) di un piano regolatore dovrete informarvi presso l’ufficio catastale.

La modifica dell’originaria destinazione d’uso di un fabbricato necessita di differenti procedure autorizzative a seconda che il cambiamento preveda o meno la realizzazione di opere;

Con opere: Si parla di mutamento strutturale e deve essere realizzato attraverso il permesso di costruire, perciò con la Super DIA
Senza opere: Si parla di mutamento funzionale e può essere realizzato attraverso la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA)

Chiaramente un buon consiglio è quello di affidarsi ad un geometra per svolgere le pratiche

Ufficio competente

Avendo eseguito l’iter procedurale, è necessario rivolgersi all’ex ufficio dell’agenzia del territorio  (attualmente l’agenzia delle entrate); La modifica della categoria comporta un cambiamento della rendita catastale (sulla quale è basato il pagamento delle imposte come IMU, TASI, TARI)

Alla fina si dovrà richiedere il certificato di agibilità al Comune fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza (con eventuale certificazione energetica).

Costi e tempi

Le spese più frequenti sono 3:
- Oneri per i lavori materiale all’interno dell’immobile (qualora si debba procedere ad interventi edilizi)
- Oneri di urbanizzazione legati al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione; non necessari se il mutamento non comporta un incremento urbanistico
- Onorari dei professionisti che variano a seconda delle pratiche necessarie

I tempi necessari sono generalmente molto brevi, circa 7/10 giorni lavorativi, ma solo in caso di un cambio destinazione d’uso senza la realizzazione d’opere; per quanto riguarda altri cambi di destinazione d’uso, infatti, sono necessari più giorni in base alle specifiche difficoltà del caso.