Affrancazione (Piani di Zona)

Cos’è?

E’ la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale. Acquistando un appartamento in un piano di zona di Roma si usufruisce di agevolazioni di natura economica, ma bisogna sapere che tali costi legati alle agevolazioni sono stati, a suo tempo, sostenuti dal Comune o dalla Regione, il motivo di tale operazione era di dare a tutti la possibilità di poter acquistare una casa propria.
Lo sconto sul prezzo di acquisto non riguarda solo il primo compratore, pertanto, al momento della vendita ci sono due possibilità:

• Vendere la casa allo stesso prezzo agevolato
• Vendere la casa al prezzo di mercato, ma in questo caso è necessario appunto “affrancarsi” dal vincolo versando una somma al Comune in funzione della superficie dell’appartamento.

Cosa occorre per fare la richiesta di affrancazione?

Occorre che:

- il richiedente sia l’attuale proprietario dell’immobile
- siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento

Quali sono i documenti necessari per chiedere l’affrancazione e la sua procedura?

Il proprietario dell’immobile dovrà presentare istanza presso la U.O. Edilizia Sociale del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica, scaricando online l’apposito modulo o ritirandolo di persona presso la U.O. stessa.

La documentazione necessaria è la seguente:
- Copia integrale del diritto di proprietà dell’immobile;
- Visura catastale storica e planimetria catastale dell’immobile;
- Copia integrale del Regolamento di Condominio e delle Tabelle millesimali di proprietà generale
- Copia del documento di identità e del codice fiscale del proprietario o del legale rappresentante (se    persona giuridica)
- Partita IVA (se persona giuridica)
- Dichiarazione in ordine alla capacità a contrarre con la pubblica amministrazione.

I costi: 

Al termine dell’istruttoria verrà comunicato l’ammontare che deve essere versato in un’unica soluzione prima della stipula della convenzione (ovvero al momento in cui viene comunicato) per liberare l’immobile dal vincolo di prezzo massimo di cessione e immetterlo sul libero mercato.

Gli immobili di natura non residenziale possono essere affrancati?

No, poiché le disposizioni prevedono l’inserimento (in ambito convenzionale) di criteri per la “determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione nonché per la determinazione del prezzo di cessione” solo relativamente agli alloggi.

Cambio Destinazione d'Uso

Cos’è

Per destinazione d’uso, in urbanistica si intende l‘insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio; il Testo Unico dell’edilizia (art. 23/ter) individua 5 diverse categorie funzionali:
- Residenziale
- Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale

Un esempio di cambio di destinazione d’uso potrebbe essere la trasformazione di abitazione in uffici a piano terra.

Come procedere

Accertarsi, per prima cosa, che il PRG (Piano Regolatore Generale) di quella determinata area consente un cambio di destinazione d’uso (in alcune aree potrebbe non essere permesso); nel caso in cui il Vostro Comune non disponga (anche momentaneamente) di un piano regolatore dovrete informarvi presso l’ufficio catastale.

La modifica dell’originaria destinazione d’uso di un fabbricato necessita di differenti procedure autorizzative a seconda che il cambiamento preveda o meno la realizzazione di opere;

Con opere: Si parla di mutamento strutturale e deve essere realizzato attraverso il permesso di costruire, perciò con la Super DIA
Senza opere: Si parla di mutamento funzionale e può essere realizzato attraverso la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA)

Chiaramente un buon consiglio è quello di affidarsi ad un geometra per svolgere le pratiche

Ufficio competente

Avendo eseguito l’iter procedurale, è necessario rivolgersi all’ex ufficio dell’agenzia del territorio  (attualmente l’agenzia delle entrate); La modifica della categoria comporta un cambiamento della rendita catastale (sulla quale è basato il pagamento delle imposte come IMU, TASI, TARI)

Alla fina si dovrà richiedere il certificato di agibilità al Comune fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza (con eventuale certificazione energetica).

Costi e tempi

Le spese più frequenti sono 3:
- Oneri per i lavori materiale all’interno dell’immobile (qualora si debba procedere ad interventi edilizi)
- Oneri di urbanizzazione legati al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione; non necessari se il mutamento non comporta un incremento urbanistico
- Onorari dei professionisti che variano a seconda delle pratiche necessarie

I tempi necessari sono generalmente molto brevi, circa 7/10 giorni lavorativi, ma solo in caso di un cambio destinazione d’uso senza la realizzazione d’opere; per quanto riguarda altri cambi di destinazione d’uso, infatti, sono necessari più giorni in base alle specifiche difficoltà del caso.

Frazionamento e Fusione di unità immobiliari

I lavori di frazionamento e accorpamento di immobili sono un genere di interventi molto richiesti in caso di successioni ereditarie e/o acquisizioni di grandi immobili.

Il frazionamento può essere di un terreno, di un immobile o di un singolo appartamento, frazionare un appartamento vuol dire dividere in uno o più unità immobiliari una già esistente permettendo cosi' di aumentare il numero delle unità immobiliari.

La procedura della fusione è il contrario del frazionamento, infatti a differenza del frazionare, unire o fondere un appartamento vuol dire creare da una unità immobiliare un'altra unica, ad esempio con l'apertura di una porta tra due appartamenti confinanti.

Sia frazionamento che fusione necessitano però di un adeguato titolo abilitativo rilasciato dal comune, essi erano infatti considerati a tutti gli effetti degli interventi di ristrutturazione pesante, in poche parole, era necessario il rilascio del permesso di costruire e il pagamento dei relativi oneri al comune.
Ad oggi, con il Decreto Sblocca Italia, sono diventati interventi di manutenzione straordinaria, per iniziare tali lavori è infatti sufficiente una C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e nessun onero economico da pagare, ma rimane obbligatorio o ancor meglio necessario l'intervento di un tecnico abilitato (geometra) che tramite relazione tecnica asseverata certifichi che tali lavori siano aderenti alle leggi vigenti.

Il costo di tali lavori comprende quindi la presentazione di una CILA, tali prezzi sono cosi' composti:
-diritti di istruttoria al comune: 251,24 euro
-eventuali sanzioni per interventi in corso d opera (333,33 euro) o per interventi già eseguiti (1000,00 euro)
-saldo tecnico abilitato

Infine oltre ad essere consigliabile comunicare il fine lavori, è obbligatorio effettuare l'aggiornamento della planimetria catastale, poiché tali interventi implicano un cambiamento nella rendita, della consistenza e la creazione di nuovi subalterni e la soppressione del precedente o viceversa nel caso di fusione di due unità immobiliari.

C.I.L.A. IN SANATORIA - Sanzioni

Per "CILA in sanatoria" si intende la presentazione della Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), quando le relative opere ammesse sono già state ultimate.
Nonostante l'entrata in vigore del Decreto "Scia 2", la procedura inerente alla Cila in sanatoria è rimasta invariata, ed la mancata presentazione di tale comunicazione comporta la sanzione di 1.000,00 € oltre a 251,24 € di diritti di segreteria per deposito progetto, se invece viene effettuata mentre l'intervento è in corso d'esecuzione tale sanzione viene ridotta di due terzi (666,67 €), pertanto il versamento della sanzione è pari a 333,33 €.

La CILA in sanatoria è dunque un progetto di lavori di manutenzione straordinaria già eseguiti o in corso d'esecuzione, essa divenne molto diffusa e richiesta quando con il Decreto legge n°78 art.19 del maggio del 2010 divenne obbligatoria la conformità dello stato di fatto con le planimetrie e i dati catastali presenti in catasto.
La CILA in sanatoria va presentata e regolarizzata prima al comune e poi al catasto con le relative modifiche della planimetria, essa deve essere quindi elaborata da un tecnico abilitato (geometra) che presenterà la Cila in sanatoria completa di:

-copia documento di identità di avente diritto
-atto di proprietà
-progetto e/o condono originario dell'opera
-visura e planimetria catastale
-progetto ante/post operam firmato da un tecnico abilitato
-relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato
-documentazione fotografica dello stato attuale

Quando e chi può fare la richiesta?

La richiesta la può fare il proprietario o chi abbia titolo dell'immobile, quando si vogliono eseguire interventi di manutenzione straordinaria come ad esempio spostamento di pareti o di porte interne, affinche tali interventi non riguardino parti strutturali dell'edificio.

Terminati i lavori è opportuno che si comunichi all'ufficio tecnico la data di ultimazione lavori allegando un certificato di collaudo che attesti la conformità dell'opera a firma del direttore dei lavori.

I costi sono di 251,24 € salvo sanzioni e il pagamento di essi e/o dell'eventuali sanzioni viene effettuata tramite il canale telematico del SUET.

Per ulteriori informazioni e chiarimenti in merito non esitare a contattarmi al numero: 393/0271603